Husbranschens hemligheter

Stefan Loå Finance & Fun Business

Detta har jag sysslat med sedan sommaren 2016 (det “vanliga” människor inte vet om mark-, bygg-, och husbranschen).

1. MÖTE MED DAN PEÑA – VÄRLDENS STÖRSTA AFFÄRSCOACH
Det känns overkligt när han möter mig i foajén av marmor. Förvånansvärt kort, når upp till min haka, Dan Peña – 50 miljarder dollar-mannen, den mest kraftfulla och framgångsrika affärscoach vi har på den här planeten, som förvandlat sig från ghettofattig till dollarmiljardär på 8 år, dödat en björn med kniv, genomfört otaliga bolagsförvärv och bokstavligen spöat upp sina elever, fått en revisor (elev) att (faktiskt) skita på sig under hans seminarium, och en psykolog att svimma. Ja, listan kan göras lång i hans slott i Skottland.

1
Möte med 50 miljarder dollar-mannen Peña. Image copyright hotel d’Angleterre.

Ovillig att skaka hand pekar han bestämt mot ett par fåtöljer där vi kan prata ostört i en halvtimme, i lyxhotellet d’Angleterre i Köpenhamn, tillsammans med mig, en lång räkel i mörk slips och Tiger of Sweden-kostym, som drömmer om att skapa skönhet och välfärd för miljoner. Känns lite nervöst ändå. Tusan!

-How can I help you? frågar han direkt. Jag beskriver mina visioner med väl inrepeterade meningar. Det går några minuter. -Ok, let’s stop here, avbryter han. -Du låter som en som varit hög på acidtabletter sedan du var 15 år, skippa megaplanerna och fokusera på det genomförbara, det där första du sa. Jag fortsätter beskrivningen för min mest blygsamma vision – att skapa ett Blocket eller Tradera för kreativa tjänster. -Eller tror du det är för naivt? avslutar jag.

Hans ofrivilliga leende avslöjar att ja, det där lät naivt. -Alla gör det där, inflikar han. -Men det är en hel plattform, inte bara ytterligare en e-commerce business, kontrar jag. Han suckar skeptiskt. Jag går in på planerna att förnya Elfwood.com – förut världens största portal för Fantasykonst, idag en sajt i totalt förfall efter att grundaren Thomas hoppade av. Såväl Thomas som ägaren har gett mig sitt muntliga stöd att förnya Elfwood. Dan Peña är fortfarande skeptisk. -Otillräckliga intäktsströmmar. -Jag är väldigt passionerad över detta, kontrar jag. Han skakar lätt på huvudet. -När man suttit där och gnetat i månader utan resultat försvinner passionen, poängterar han.

I förbifarten nämner jag solelbranschen, ett annat kärt område. -Den branschen är het! säger han, och förklarar hur en
av hans elever tillämpar en klurig stark vinststrategi. Dan Peña jobbar alltid på makronivå och det lär handla om dollarmiljarder. Jag lyssnar som en hungrig hund som hoppas att husse ska tappa en matbit på golvet. (Avslöja nåt då, Dan!) Han berättar att eleven är från Norge. Huvudet spinner. Norge, Norge, vem kan det vara? Fler detaljer kring strategin? Men Dan tappar inte en enda munsbit på golvet.

Han plockar fram mitt CV och min profil: Praktik som makroekonom på FNs huvudkontor i New York när jag var 25 år. Sen ett halvår på FN (UNOPS) i Köpenhamn, knep andraplatsen till en praktik på American Express i Paris, fick en SIDA-understödd forskningsresa i Indien, sen…en massa flumår med filosofi och sunt leverne nära naturen, konst och rik inre livskvalitet. Långt senare… omskolad till nån slags redovisningsekonom inom ideell sektor. What the fuck! Jag ser hur tankarna studsar runt i huvudet på honom och upparbetar ett vulkanutbrott av vrede. Dan Pena HATAR att se bortkastad potential. Han avbryter tankarna och råder mig att undersöka solelbranschen, lutar sig fram och skakar hand, lätt avfärdande. Halvtimmen är över.

2. FRÅN KONST TILL HUSBRANSCHEN
Direkt efter hemkomsten från Dan Pena i Köpenhamn kastar jag mig över solelbranschen. Gillar verkligen potentialen i solel, men herregud vilka låga vinstmarginaler i denna bransch! Hur överlever de? Hälften av dem lär leva på bidrag. Näe, det funkar inte att förvärva sådana bolag, om man nu inte är en superräv i branschen. Dessutom känns solel så… stelt och tekniskt. Jag älskar solel men näe, det träffar inte 100% rätt inombords. Jag är mer av en kreatör.

Lyssnar inåt. -Vad skulle jag verkligen vilja syssla med? Svaret kommer snabbt inifrån. REAL ESTATE. Jag minns alla njutningsfulla vandringar genom Östermalms skönhet, vandringar genom NK på väg hem efter slitjobbet i förorten för att andas in all kvalitet och rikedom, som en törstig ökenvandrare. Minns de tusentals bilder av klassisk skönhet jag samlat på mitt Pinterest-konto. Allt skvallrar om en livslång hänförelse för skönhet som andas av kvalitet. Fastigheter kan vara detta. Och branschen rör sig med stora pengar, det känner jag mig hemma med. Och vinstmarginalerna inom fastighetsförvaltning…oj! bland Sveriges högsta.

I 2-3 dagar sträck-Googlar jag den svenska fastighetsbranschen, med snabba uppehåll för mat, sömn och träning. Fastnar mest för intervjuerna av stora profiler, Fredrik Holmström som tog VM-silver i Thaiboxning, långvandrade genom öknen och grundade fastighetsbolaget Magnolia, allas gudfader Erik Paulsson, Erik Selin som under 90-talet eliminerade sin djupa skuldsättning genom att övertala banken att finansiera hans köp av en undervärderad uthyrningfastighet, som blev en kassako och upptakten till hans karriär som en av Sveriges största fastighetskungar. Therese Rattik och deras fastighetsfonder på 2-4 miljarder per fond. Alla har ett gemensamt: De började smått.

Den stora aha-upplevelsen var Jacob Karlssons K-fastigheter: Han började som total novis, byggde ett trähus och gjorde tusen och etthundra misstag, men till slut kom huset upp. Sålde huset och använde vinsten till att bygga ett till hus. Precis som mig drömde han om att skapa någonting större, men gav nästan upp. Var skulle han få tag på kapitalet? Så slog det honom: Erik Selin! De träffades och skapade K-fastigheter med Jacob och Erik som vardera 50%- ägare. -Det vill jag också göra! tänkte jag.

Sagt och gjort, snart var jag på väg mot Åre i en hyrd automatväxlad Audi. -Dags att hitta mark och skapa en timmerstuga i Åre! Susade fram på smala slingriga Norrlandsvägar i 90 km/timmen med mötande trafik några decimeter till vänster om mig. Rädslan för frontalkrock höll mig vaken, tills mörkret lade sig och Åre låg inom räckhåll. Det fanns ett riktigt intressant nybyggnadsområde mellan Åre och Björnen – Sadeln – som ligger direkt i backen i attraktiva ski-in och ski-out lägen. Ett par tomter kvar.

Men nu är det lågsäsong. -Fasen, för mörkt att se och har inte bokat sovplats. Allting är stängt! Bökade in bilen vid en åker och hoppades slippa bli väckt av någon arg bonde.

2
Tomtletande i Åre. (Tack till Andreas Eriksson för bilden.)

Natten kom. Och kylan. (I juli!?) Kallt och med dålig luft i bilen somnade jag med tom mage, och vaknade med halsont i gryningen. -Fasen, kan inte ge upp NU, bara att fortsätta! Sökte upp Åres STF-vandrarhem för att duscha, äta och sova några timmar. Sen upp på fjällen med bilen, genom långsmala guppiga vägar mitt i skidbacken. Där är tomten! Högst oglamoröst, nära snickare och byggmaskiner på uppgrävd mark stiger jag stelt ur bilen som en blåst Stockholmare för att undersöka ett potentiellt förvärv. Härlig utsikt!

-Jaha, that’s it. Och ner för backen igen, till några andra tomter.

30 mils bilresa och that’s it.

Så löpte det på i några månader. En bilresa till avstyckningstomt i Norrtälje, en tredje till Runsten några mil söder om Stockholm som nu bygger upp ett litet samhälle för att bli en av världens bästa ridsportsorter, och snabbt upptäckte jag hur mycket lättare det var att undersöka tomter i Stor-Stockholm, där jag ser nyanserna och värdena så mycket bättre. Därför specialiserade jag mig på tomter i Stor-Stockholm.

3. LÅN? GLÖM DET!
Jag besökte femtiotalet tomter och pratade med ungefär lika många mäklare, sen hittade jag en fin tomt och ringde banken. -Vill du låna till SPEKULATION? Nej, det blir väldigt svårt, sade bankkvinnan skeptiskt. Jag försökte förklara att jag inte spekulerar med tomtköp som med aktier, jag vill skapa någonting vackert och ge folk ett ställe att bo på. -Vi kan låna ut mot 7% ränta, förklarade Handelsbanken i Nacka. -Sju procent?! Era listräntor ligger ju på under två procent, och ni har tomten som säkerhet, undrade jag.

-Vi betraktar tomter som en högre risk än byggnader. Jag greppade inte detta, att en byggnad – som kan raseras, bli fuktskadad, brinna upp – skulle vara högre risk än marken den står på. Sommarjobbaren på Handelsbanken föreslog att det nog berodde på att det brukar ta längre tid att sälja av en obebyggd tomt än en bebyggd sådan. -Sheesh!

Var riktigt irriterad efter samtalet. Här har jag fått specialinstruktioner från Dan Peña – planetens största affärscoach – om hur man intervjuar banker och lyfter miljarder i kapital för att konsolidera hela marknader genom bolagsförvärv, och så placeras jag i nybörjarfacket som vilken idiot som helst. Får skylla mig själv, eftersom jag presenterade mig som en idiot.

På Nordea fick jag prata med en mer erfaren tjänsteman som har rätten att utfärda själva lånet. Mycket bättre, då de ofta tar mer hänsyn till individuella situationer istället för att stelbent följa bankernas generella riktlinjer. Ändå förväntades att jag skulle ha en årsinkomst tre gånger över riksgenomsnittet för att låna till listräntan på under 2%. -Om man tar det via aktiebolag istället då, och är fler som äger bolaget? -Då måste vi ha minst 25% av köpeskillingen i handpenning, speciellt om det är ett nytt bolag, svarade han. Det var tvärstopp, och jag lade om strategi. Från mikro till makro.

4. FRÅN SMÅTOMT TILL MILJARDFÖRVÄRV
-Eftersom bankerna säger nej, varför inte gå in direkt på en högre nivå istället? tänkte jag. Dan Peña har ju beskrivit exakt hur jag går till väga för att bilda en styrelse med tunga aktörer och sen lyfta rejäla kapitalmängder för fastighets- eller bolagsförvärv.

Min vision är klar: Den svenska byggbranschen släpar efter i ett internationellt perspektiv,
med för högt energiutsläpp i byggskalen (långt över EUs 2020-krav på max ca 20kWh/kvm/år), icke-hållbart byggande och arkitektur som själlösa skokartonger. -Varför sätta upp skokartonger med bristfällig kvalitet när man kan skapa någonting med själ och skönhet, med hög nivå på grönbygg och hälsa, för ungefär samma kostnad? var mitt resonemang. Där ligger förbättringspotentialen!

Framtidens hus
Min vision för framtidens hus. (Original image copyright, Tesla.)

Läste in mig på passivhusmarknaden och telefonpratade dagligen med folk inom branschen, förklarade min strategi. Passivhusexperterna var hängivna och gav så mycket information de kunde. Jag letade upp folk, ringde och frågade. Inspirerad av Dan Pena skapade jag en lista med exministrar att kontakta. Exministrar som skulle ge rejäl tyngd åt styrelsen. Björn Gillberg hade också varit väldigt givande att ha med.

If your family and friends don’t think you are nuts, you are probably not doing the right thing. -Dan Peña

Entusiasmerad av Dan Pena kontaktade jag högt uppsatta chefer i de största byggbolagen, rävar på finansieringssidan,
småhustillverkare och annat kunnigt folk och förklarade strategin. Om jag får in ett par tunga namn så öppnar det en massa dörrar.

Men responsen var låg, vänlig men låg…

5. KOMMUNEN
Ändå fortsatte jag. -Kommunen! De har mark man kan föreslå till bebyggelse (så jag kan presentera ett konkret case för potentiella styrelsemedlemmar). Jag gav mig ut på äventyr i Stor-Stockholm, tog kort, presenterade mig som “ett nybildande bolag som skapar passivhus med hög miljökvalitet” inför kommunens handläggare, lärde mig studera detaljplaner och föreslog var man skulle kunna bygga. Gick genom skogar i Nacka, områden i Fruängen, Hägersten, Telefonplan, Bromma, och flertalet av övriga Stor-Stockholms framtida tyngdpunkter.


Årstafältet

Filmade markområden med drönare (klicka bilden om du vill se filmen).

Jag fick avslag på avslag, eller inget svar alls, fick ofta vänta i veckor på svar, någon gång lite info om eländiga markområden som trots allt var öppna för bygg, och efter åtskilliga veckor av kommunalt ringande, letande, väntande på respons, markletande och överskick av markförslag så föreslog en handläggare att jag kunde tillämpa en bättre strategi, söka mig ut till mer perifera områden med mindre konkurrens, och presentera bolaget under en träff direkt med kommunen. Ok, dags att justera strategin!

6. TOMTLETARE ÅT LYXARKITEKTBOLAG
Började lära mig detaljplaner utantill, få god hand med mäklarna, besöka lyxtomter, avgöra värdet på tomter och ställa bättre frågor i telefonen.

Upptäckte fler sätt att finansiera tomtköp, som att köpa på revers, gå via säljarfinansiering (exempelvis låta
markägaren ligga kvar med en del kapital för att finansiera topplånet i utbyte mot att han får ett högre pris). Och så följa kända affärscoacher över YouTube, få in dagliga rutiner, komma upp ordentligt om mornarna, visualisera mål, och så vidare.

Såg plötsligt en otroligt fin bild! Lyxkänslan och skönheten i husets runda former lyfte upp arkitekturen till ren konst, ja som en längtan efter guds ljus. Några veckor gick och vips! så dök en liknande bild upp. Snabb Google-sökning. -Oj, dom finns tydligen i Stockholm! En så själfull arkitektur. I Sverige!? Deras hemsida ångade av arkitektonisk skönhet. Vissa bilder var som reflektioner av min egen själ. Jag var hänförd.

ROSS förvandlar arkitektur till ren konst, bloggade jag, och meddelade dem ungefär budskapet “härligt om vi får upp fler sådana hus i StorStockholm. Klurar på samarbetsmöjligheter”.
11
Upptäckte att underskön arkitektur existerar – till och med i Sverige. (Copyright ROSS.se).

Deras mycket trivsamma kontor är givetvis rundformat. Hade ingen aning om att ROSS var ett välkänt och prisat arkitektkontor, åkte mest dit för att hjälpa dem sprida skönheten. Arkitekten var lika inspirerande som husen han ritar. En sann konstnärssjäl, i lyxformat. Är även tacksam över hur tillmötesgående vice VDn var, han kunde se det bästa i en. Jag lovade återkomma med förslag på lyxtomter åt deras kunder.

Ut på nya tomtbesök, lyxområden på Lidingö, i Nacka och Djursholm, kikade över vattnet från en Lidingötomt för 32 miljoner och förvånades över hur hemma jag alltid kände mig i dessa lyxkvarter. Folk rentav hälsade när de gick förbi! Såg ner i vattnet och fantiserade att det var jag som köpte tomten. Jag for från lyxtomt till lyxtomt och upplevde det härligaste StorStockholm har att erbjuda. Ett utsökt sätt att visualisera framtiden!

6
I uppdrag att leta lyxtomter i StorStockholm. (Tack till Konstantin Irina för bilden.)

Hem och studera detaljplaner och byggrätter. Sen kom ett telefonsamtal från en av deras kunder. De ville ha en särskild typ av tomt på Lidingö. Jag lovade göra mitt bästa, ringde runt till samtliga mäklare som är väletablerade på Lidingö och hörde mig för med underhandsobjekt. Och letade på andra sätt. Identifierade sen Lidingös samtliga obebyggda tomter och kontaktade en välrenommerad mäklare. Tillsammans kontaktade vi utvalda ägare till dessa tomter. Veckorna gick och det kändes som att jag greppat tag i hela Lidingö – skakat och skakat den som ett täcke – utan att en passande tomt dök upp. Jag ville så gärna hjälpa den här familjen! Betalningen jag skulle få kändes helt sekundär.

Där kände jag att entreprenörskapets essens är att hjälpa andra människor. Ju mindre jag tänker på min egen vinning desto lättare går det.

7. SOLIG ROADTRIP LÄNGS SPANIENKUSTEN – DAGS ATT HITTA VINTERBOSTAD!
Kändes ensamt och kallt under januari. Och pressade att lyckas. Jag behövde komma bort ett tag. Granskade Europas fastighetsmarknad genom suveräna Globalpropertyguide.com. Uppenbart att Spaniens, Greklands och Rumäniens (och Irlands) fastighetspriser var starkt undervärderade.

Tankarna for iväg. Drömde om en varm vinterbostad med vitputsade Medelhavsfasader – evigt långt bort från Sveriges iskyla. Lyfte telefonen. -Nej, det är jättesvårt att köpa bostad i Grekland och låta inhemsk bank finansiera köpet, sade den svenska mäklaren. Man måste tydligen bo där permanent. Cypern? Ringde några mäklarsamtal men näe, Cypern kändes inte rätt för mig, för litet och sömnigt och billigt. Spanien?! Hmmm…intressant. Läste in så mycket jag kunde om regler, husköp och landet i stort. Hittade trevliga Spanienforum.se med svenska Spanienentusiaster. Ok, jag sticker till Spanien för att leta vinterbostad!

Tre dagar senare var jag på väg till Alicante mitt på Spaniens östkust, med inhyrd bil och mobiltelefon som kunde sköta allt: Betalningar, hotellbokningar, kartnavigering, allt! Hela skildringen finns i mitt inlägg i Spanienforum. Korta versionen: Jag blev förtjust i Östkusten och totalt hänförd över Marbella på Sydkusten, med dess marmorbeklädda strandpromenader, välansade palmer, ekologiska matbutiker, utsikt till Afrikas nordkust och lyxvillor som skulle fått Julius Caesar att nicka gillande.

spanien liten
Spaniens sydkust precis innan återvändandet till ishelvetet i Sverige.

8. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR PÅ SMÅ VILLATOMTER – LUKRATIVT ELLER SKRÄP?
I tomtletandet kom jag i kontakt med likasinnade, exempelvis säljare hos småhustillverkarna som dammsuger StorStockholm på lukrativa tomter, främst tomter med potential för bostadsrättsföreningar, det vill säga man kan bygga åtskilliga hushåll på en och samma villatomt. Detta är givetvis mer lukrativt än att köpa en tomt och sen bygga bara ett hus för en enda familj. Problemet har varit att man byggt alldeles för lågkvalitativt, vilket gett denna typ av projekt dåligt rykte.

Jag steg själv in på en sådan tomt, där man så typiskt har uppfört två parhus med totalt 4 hushåll, sen bildat bostadsrättsförening. Jag ser på bygget, sen på de omgivande husen i området och hjärtat faller ner mot den nygrävda marken, för detta Brf-bygge sänker skönheten och kvalitén här i anrika Mälarhöjden. Då fick jag idén: -Jag hittar dessa lukrativa tomter FÖRE byggbolagen och tipsar om tomterna för särskilt utvalda bolag, som bygger med extra hög kvalitet i miljö, hälsa och skönhet. På så sätt skapar vi Brf-byggen som lyfter villaområdena!

Som vanligt gick jag helt in för uppgiften, 10-12 timmar per dag. Redan inom 3 dagar hittade jag ett par Nacka-tomter med
obegränsat antal hushåll per tomt, i ett område där man ska dra in kommunalt VA (vatten och avlopp), 500 meter från bussen. Optimalt!

Jag tipsade en arkitektfirma som uttryckt intresse, med överenskommelsen att jag får provision på tomtpriset. Ingenting hände. Istället köpte ett annat bolag tomterna, mig veterligen till utgångspriset, och gjorde nog en mycket god affär. Jag sumpade min provision, och upp kommer antagligen ytterligare ett mediokert Brf-bygge i StorStockholm. Det här får inte hända igen!

Därför letade jag upp de mest högkvalitativa byggbolagen och småhustillverkarna och erbjöd mig att hitta lukrativa tomter åt dem. Bjöd kanske lite väl mycket på mig själv och tog mig alltid över till deras kontor, medan de bara behövde bjuda på kaffe, småprata och ställa några frågor, och sen fick jag åka hela vägen tillbaka. Gillade inte att förvandlas till mannen-på-gatan som vill ha provisionsbetalt. Men jag behövde betalningen för att komma igång med egna tomtförvärv och bygg.

9. HOPPLÖSHET
Lärde mycket av att prata direkt med VDar och chefer i byggbolag och hos småhustillverkare. Upptäckte exakt var Stockholms Stads mest frikostiga detaljplaner finns. Skapade samarbete med mäklare som specialiserade på Brf-projekt (finns en suverän sådan mäklare i Nacka!). Upptäckte hur de mer frikostiga Attefalls-reglerna slår ut äldre begränsade byggrätter i gamla detaljplaner. Besökte och pratade med tjogtals kommunhandläggare, gick på visningar och lärde mig mer för varje dag.

Samtidigt var det tungt att få så vinglig feedback från bolagen jag träffade. De kunde vara jätteentusiastiska under mötet, be mig skicka över utkast på kontrakt, och hörde sen inte av sig. Eller låta det gå veckor innan de hörde av sig och då lät de superintresserade igen; Jag skickar då över ett solklart intressant prospekt med flera villatomter bredvid varandra och otroligt frikostiga detaljplaner som vinner laga kraft relativt snart, de svarar direkt att “detta är självfallet intressant” och “vi återkommer ikväll”. Och så återkommer de inte. Suck!

Ännu märkligare känns det när vissa hos de största småhustillverkarna tycker man ska haspla ur sig exakt vilka tomter det handlar om, redan i första telefonsamtalet eller emailet, INNAN man kommit överens om ersättningsnivåer eller annat. Varför skulle de någonsin betala mig provision på dessa? Så jag gav dom några slasktomter (visserligen intressanta) och avvaktade på svar. Normalt sett svarade de att “tack, intressant, vi återkommer!” Utan att återkomma. Oärligt!

90% av de jag kommunicerade med sade inte vad de menade och gjorde inte vad de sade. Därför tvingades jag gissa mig fram, vilket gjorde inlärningen långsammare. De återstående 10% som överraskande nog kommunicerade på ett ärligt, tydligt och professionellt sätt är, intressant nog, mycket högkvalitativa bolag som växt starkt och har fantastiska vinstmarginaler. Ett samband?

10. TOMTFILMNING i 360VR
Jag älskade att utforska nya områden, som att gå på jakt. Det gav idén: -Jag kan filma tomterna och presentera dem för presumtiva köpare (åt lyxarkitektskunder, mäklare, och så vidare). Svisch iväg till Webbhallen och köpa en drönare och 360 VR-kamera. Efter godkännande från mäklare och tomtägare provfilmade jag bland annat en tomt till försäljning i Nacka (se nedan). Om du ser den i VR-glasögon kan du uppleva den som om du är där på riktigt.

Stefan Loå, tomt i Nacka
Jag provfilmar en Nacka-tomt med 360 VR-kamera (klicka bilden för filmvisning).

Det hände även att jag filmade insidan av en lyxvilla, och upplevde hur det skulle kännas att bo där.

Som Tony Robbins sade: “Saker kommer aldrig göra dig lyckligare”. Samtidigt behöver man ju en identitet. Vilken identitet trivs du bäst med, bo i koja eller lyxhus?

Drönarförbudet hade ännu inte införts, och jag provfilmade tomtmarker i StorStockholm, samt Årstafältet inför bygget av över 10.000 nya hushåll. (Enligt mitt telesamtal med ansvarig kommunhandläggare ligger Årstafältet nu mellan fas 3 och 4, och kan tänka mig att byggherrar som vill gå in i Årstafältet till fas 4 nu för diskussioner med kommunen. Cirka var tredje ansökande byggherre fick anvisning av kommunen i fas 3. Helt ok odds!)

Årstafältet
Innan drönarförbudet provfilmade jag bland annat Årstafältet som ska bebyggas med 10.000 hushåll (klicka bilden för filmvisning).

Det krävdes en rejäl ansträngning för att redigera 360 VR-filmerna; det kunde ta 3-4 timmar att föra över megafilerna från kameran till datorn, lägg sen till redigering och uppladdning, och allt strul som inträffar på vägen), så jag kontaktade specialister samt bokade ett och annat möte för eventuellt samarbete, där jag tar in beställningar och filmar, medan de redigerar och får en god andel av betalningen.

Glasbjörk
Skapade hemsidan Glasbjörk som fokuserar på exklusiva tomter.

Upptäckte att det var mer lukrativt att hitta tomter än att filma dem. Och att filmandet innebar för mycket teknikjox. Jag sålde därför drönaren efter att drönarförbudet införts, och fokuserade på att hitta tomter för flerhushållsbygg (bostadsrättsföreningar). För detta skapade jag samarbeten med mäklare:

11. FÅ MÄKLARNA ATT DREGLA
Mäklarna är säljare som vill ha sin provision, that’s it. De tenderar att stå mer på tomtägarens än på tomtköparens sida, eftersom de får betalt av tomtägaren. Ju fler enkla sälj och högre arvoden du kan erbjuda mäklaren, desto mer älskar de dig. Som tomtköpare kan du berätta att du ska bygga och sälja vidare, gärna via dem. Det gillar dom (dubbla uppdrag)! Därför är Brf-projekten, där man bygger flera hushåll på varje tomt, intressanta även för mäklarna. Fler sälj!

En annan sak mäklarna tycker är “självfallet intressant” (som de brukade uttrycka saken) det är mina tomtlistor:
Jag vaskade fram i stort sett alla obebyggda tomter (alternativt nästan obebyggda med någon friggebod). Kommun för kommun. Skrev ner alla tomter och plockade fram ägarna via lantmäteriet, och deras kontaktuppgifter via Google. Därefter lärde jag känna någon extra motiverad mäklare och erbjöd listan till denne. Som tack får jag tips på underhandsobjekt och tomter som är på gång. Vissa erbjuder även hittelön.

Det enda jobbiga är de få gånger de blåser en, eller när de inte står för vad de säger. Som när jag lägger ner åtskilliga arbetsdagar och personliga kostnader på att besöka tomterna, köpa brevkuvert och porto, erbjuda mäklaren extra samarbeten med välkänd tredje part, och skicka ut handskrivna brev. Mäklaren är mycket tillmötesgående under denna process där jag gör och betalar i stort sett allting. Men när utskicket är genomfört avbryter mäklaren all kontakt. Blåsning?

Eller när någon meddelar att “detta är självklart superintressant”, jag besöker och dubbelcheckar alla tomter (2-3 dagars heltidsarbete) och sen när jag skickar över listan hör jag aldrig av personen. Har de ändrat sig? Var det fel på listan? Gör de en blåsning? Fick de inte emailet? Ja, frågorna hopar sig…

12. MÖTE MED BYGGLEDARE SOM KRÄVER REA-TOMTER
-Mäklarna vill ha sin provision. Punkt! dundrar han fram likt en byggarbetsplatschef av den gamla skolan. Känns som att jag befinner mig i yttre Gulag, bland småhusmoduler och prat om kontrakt, där jag ska tomttipsa en av Sveriges största småhustillverkare. Stor, bullrig och bryr sig inte ett dugg om vad man tycker om honom. -Du kan ju inte gå via mäklare, då blir tomtpriserna mycket högre! säger han bestämt. -Hur menar du? undrar jag. Tomtägarna ryggar ju tillbaka om jag eller byggbolaget ringer dem, därför låter jag mäklare kontakta dem istället. Blir mer trovärdigt och professionellt.

Han höjer rösten och betonar att “mäklarna är skyldiga att LÄGGA UPP ALLTING DE FÅR IN PÅ HEMNET, därför blir det värdelöst om jag går via mäklare, eftersom de tvingas köpa in tomterna till höga marknadsmässiga priser”. Vad fasen menar han? tänker jag pressat och kontrar: -Mäklarna säljer ju en hel del underhand, utanför Hemnet, det ser man ju till exempel när en annons lagts upp på Hemnet men själva objektet har tagits bort före visningen.

Han ser rakt på mig och säger bergsäkert att “mäklarna är SKYLDIGA ENLIGT SVENSK LAG att lägga upp allting på Hemnet! (och att…och så vidare…)”.
-What…the…f***?! undrar jag tyst och förvirrat. Jag svarar ungefär att -Det blir ju svårare att få loss tomter om man inte går via mäklare. Han svarar med ett flin att “vi får in såna tomter hela tiden”, utan mäklare.

Så visst, kanske kan du få in enstaka prisreducerade tomter genom att kontakta tomtägarna direkt. För mig känns det helt otroligt att folk skulle sälja av sin tomt för mångmiljonbelopp utan att ens Googla “tomtvärdering” eller “mäklare sälja tomt”. Men visst, du kan låta tomtägaren få del av byggbolagens projektvinst, med mera, i utbyte mot lägre tomtpris.

13. DEPRESSION
Efter 9 månader av dagliga telefonsamtal, tusentalet tomtbesök, träffar med mäklare och chefer för byggbolag, dagliga sök på Hemnet, försök och misslyckanden och justeringar och nya försök, omkring 10 timmar per dag, ofta även lördagar och söndagar, ha lämnat gamla kära vänner för att nå en ny livsstil, nedprioriterat flickvän och relationer och topprioriterat min professionella sida, filmat tomter och presenterat lyxvilla, besökt handläggare i StorStockholms kommuner, skapat samarbeten och kommunicerat med åtskilliga multimiljonärer, så har jag lärt mig en hel del. Men krafterna börjar tryta. Jag har gett så mycket jag mäktat med, men ytterst lite har kommit tillbaka.

Nu börjar jag sätta ultimatum: Om det här fastighetsbolaget säger nej till kontraktskrivning så lägger jag ner hela strategin med tomttipsande för Brf-projekt. Ett par dagar senare skriver de att överenskommelsen blir för flummig, “gå vidare med nån annan istället”. -Ok, då lägger jag ner tomttipsandet, tänker jag och vill nästan hoppa från Västerbron.

Jag väljer att dela ut resterande tomtlistor till några hungriga mäklare. Vore ju synd att inte dela ut dem, eftersom de bidrar till mer verksamhet i kommunerna, till arbetstillfällen, fler hus som kommer upp, och så vidare. Man behöver ju bara få loss 5-10 tomter för att komma upp till 100-miljonersomsättningar. 10 sådana listor och omsättningen hamnar på en miljard kronor. Då skapar jag välfärd!

Med mina återstående krafter erbjuder jag listan till en Danderyd-mäklare, och han verkar jätteintresserad först, så skickar jag över ett litet smakprov, men får inget svar. “Ja men ta allting då, så lägger jag ner detta”, tänker jag med trytande tålamod och skickar över allting. Vill inte ens ha svar.

Sitter på ytterligare ett par listor jag inte längre har motivationen att dela. Lyfter inte ett finger till längre! Livet känns över, drömmarna krossade, och jag undrar varför universum ska sätta upp såna hinder överallt, när jag vill skapa livskvalitet och välfärd för folk, skapa någonting vackert och memorabelt. Bli rik för egen del? Visst, men framförallt SKAPA välfärd för omvärlden!

14. FORTSÄTTNINGEN
Efter några dagars hopplös depp går jag tillbaka till ruta ett, till den ruta så många av dagens fastighetskungar började på:
Skapa ett hus.

Sen fick jag ett samtal…

Fortsättning följer

Stefan LoåHusbranschens hemligheter